<<< назад | содержание | вперед >>>
Ткаченко В.В., Зимин В.А., Ткаченко С.В. Сделки с недвижимостью
Глава 13. Договор купли-продажи недвижимости
13.4. Особенности купли-продажи земельных участков
Подход, согласно которому выбор вида права принадлежит собственнику недвижимости, получил широко распространение в судебно-арбитражной практике. Так, в Постановлении ВАС РФ от 17.0804г. №4345/04, указано, что исходя из ч.1 ст.36 ЗК РФ юридические лица, имеющие в собственности здания, расположенные на земельных участках, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное по своему выбору право на аренду или приобретение в собственность земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости. При этом договор аренды не препятствует выкупу земельного участка.
Указанная проблема отчасти получила освещение в Постановлении Пленума ВАС РФ от 24.03.05г. №11, где в п.4 отмечено, что "когда собственник здания, строения, сооружения обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора его купли-продажи, и соответствующий исполнительный орган государственной власти или местного самоуправления не направляет заявителю сообщения о заключении договора аренды, собственник объекта может обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании действий этих органов незаконными.
Полагаем, заслуживает предложение Е.В. Ельниковой, что для полного устранения разночтений в целях достижения унификации правоприменения следует внести изменения в ст.36 ЗК РФ, дополнив ее указанием на возможность выбора приобретенного права на земельный участок собственником аренды и сформулировать абз 2п. ст.ЗК РФ в следующей редакции. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение прав аренды земельных участков по своему выбору имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, сооружений, строений в порядке и на условиях, установленных действующим законодательством. Аналогичные изменения следует внести в п.3 ст. 36 ЗК РФ, устанавливает порядок приобретения прав собственности объектов недвижимости, расположенных на неделимом земельном участке.1
Следует иметь в виду, что правомерным основанием для отказа в продаже земельного участка может служить то обстоятельство, что в соответствии с генеральным планом развития города, поселка, иного населенного пункта, утвержденным до обращения собственника недвижимости с заявлением о выходе земельного участка, на данном земельном участке предусмотрено строительство другого объекта. Ответчиком по указанным выше искам является собственник земельного участка (Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование) в лице уполномоченного органа.
Земельный кодекс устанавливает гарантии прав покупателя при предоставлении ему продавцом заведомо ложной информации:
- об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в
соответствии с разрешенным использованием;
- о разрешении на застройку данного земельного участка;
- об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное
воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка;
- о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое
покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка;
- иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке
данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены
федеральными законами.
При рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора купли - продажи земельного участка, следует руководствоваться тем, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном ст. 445 ГК РФ. Согласно ст. 555 ГК РФ установлено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре, согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным. Допускается указание цены в рублевом эквиваленте, определенной в иностранной валюте или условных денежных единицах (ст.317 ГК РФ).
В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.д.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (ст. 424 ГК РФ).
Особенность определения цены при продаже недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, состоит в том, что согласованная в договоре продажная цена включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. Эта норма диспозитивная, иные правила могут быть установлены законом или договором (ч.2 ст. 555 ГК РФ).
Согласно "Закона о введении в действие Земельного кодекса при продаже в соответствии с правилами ст. 36 ЗК РФ земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений и сооружений их стоимость определяется субъектом Российской Федерации, а если она не определена, применяются установленная минимальная ставка земельного налога. Это правило не относится к продаже земельных участков, принадлежащих гражданам на праве частной собственности.
Определяя цену земельного участка по договору купли - продажи, заключенному в соответствии со ст. 36 ЗК РФ, стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие ЗК РФ, содержащим императивную форму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.
Положение Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" при определении цены земельного участка по такому договору не применяется (п.9 постановления Пленума №11).
Земельным законодательством РФ предусматривается следующий механизм оценки земельных участков:
1. Для проведения оценки земельных участков образуются оценочные комиссии, в которых входят государственные и независимые эксперты, имеющие соответствующие лицензии. Председатель и члены оценочной комиссии должны быть компетентными и обладать опытом оценки земельных участков и связанных с ним объектов недвижимости.
2. Оценочная комиссия готовит заключение о цене застроенных и незастроенных земельных участков, а также о правах на земельный участок, если эти сведения запрашиваются собственниками, владельцами, пользователями земельных участков, компетентными органами, судами и другими лицами. Собственники, пользователи земли предоставляют оценочной комиссии необходимые документы и сведения для проведения оценки.
3. Основой определения цены конкретных земельных участков служат рыночные цены. Для установления цены используется сравнительная оценка по аналогии с известным земельным участком или оценка по доходности земельного участка.
4. Оценочная комиссия осуществляет ведение и сбор информации о ценах на земельные участки и связанные с ним объекты недвижимости на основе поступающих в органы государственной регистрации прав на земельный участок договоров купли - продажи. Полученная информация накапливается в банке данных и наносится на карту. По этим данным ежегодно определяется среднетерриториальная цена земельных участков. Комиссия составляет сборник среднетерриториальных цен земельных участков, который передается органам налоговой инспекции в целях контроля налогообложения и публикуется для информирования населения.
5. В случае продажи земельного участка по более высокой цене доход, полученный сверх среднетерриториальной цены земельного участка, поступает в соответствующий бюджет.
Городская территория должна рассматриваться как взаимосвязанное, взаимообусловленное ресурсное и факторное производство, а использование земель должно строиться на комплексной экономической оценке, которая позволит более эффективно использовать территориальные ресурсы. Рыночная стоимость земельного участка согласно ст. 66 ЗК РФ устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ". Если в договоре цена на недвижимое имущество определена не за объект в целом, а за единицу площади или иного показателя размера, то при определении общей цены учитывается фактический размер продаваемого покупателю имущества (ч.3 ст. 55 ГК РФ).
Как и сам договор о продаже недвижимости, любое соглашение о цене или ее изменении должно быть облечено в письменную форму под страхом недействительности договора в целом.
Недействительными являются условия договора купли-продажи земельного участка, которые:
- устанавливают право продавца выкупить земельный участок обратно по
собственному желанию;
- ограничивают дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе
ограничивающие ипотеку, передачу имущества в аренду, совершение иных сделок с
землей;
- ограничивают ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные
участки третьими лицами.
Указанные требования применяются и к договору мены земельных участков.
Заключив договор купли-продажи покупатель должен начать процедуру переоформления прав на земельный участок.
Переоформление прав на земельный участок условно можно разделить на следующие этапы:
- подача заявления о предоставлении земельного участка в собственность;
- принятием органом государственной власти и местного самоуправления решения о
предоставлении земельного участка.
До оформления прав на земельный участок новый собственник является законным землепользователем и отсутствие правоустанавливающих документов не является земельным правонарушением.
1 Ельникова Е.В. Вопросы правового регулирования недвижимости// Юрист, №9, 2006, С.39-45.
<<< назад | содержание | вперед >>>