Миронов Ю.Б.

Прибутковість курортної нерухомості: як оцінити реальну рентабельність інвестицій

11.10.2026

Реклама курортних апартаментів охоче обіцяє «8-10% річних». Це валова дохідність - річна виручка, поділена на ціну квартири. Проте інвестор отримує не виручку, а те, що лишається після комісій, прибирання, комунальних платежів, податків і ремонтів, а вкладає не лише ціну квадратних метрів, а й витрати на оформлення та меблювання. Покажемо, наскільки «вітринна» цифра відрізняється від реальної, на прикладі Закопане - найвідомішого гірського курорту Польщі, розташованого біля підніжжя Татр.

Почнемо з вхідної ціни (ціни у польських злотих, зл.). За даними RynekPierwotny.pl (серпень 2026 р.), нові квартири в Закопаному коштують у середньому 34,9 тис. злотих/м², що на 12% більше, ніж рік тому [1]. Вторинний ринок помітно доступніший: середня ціна двокімнатної квартири в оголошеннях - 967 тис. зл., або майже 21,9 тис. зл./м² [2], а середня трансакційна ціна за 2024 - перший квартал 2026 р. за оцінкою ONGEO - також близько 21,9 тис. зл./м² [3]. Отже, орієнтуватися варто на реальні угоди, а не лише на ціни в оголошеннях.

Орендний бік не менш показовий. За оцінками Airbtics на основі даних Airbnb (станом на січень 2026 р.), типове оголошення в місті приносить 23 тис. євро на рік (близько 99 тис. зл. за курсом 4,3 зл./євро) при заповнюваності 56% і середній ціні доби 107 євро [4]. Проте кількість активних оголошень за рік зросла на 21%, а за три роки - на 69%, тоді як заповнюваність підвищилася лише на 3,7%; виручку підтягнули насамперед тарифи (+22,9%), а не додатковий попит. Довгострокова оренда, за Numbeo, дає лише 2,6-3,0% валової дохідності [5].

Таблиця 1. Ринкові орієнтири для Закопаного, 2026 р.

Спершу домовимося про терміни:

• валова дохідність = річна виручка / ціна квартири (або / усі вкладення);
• операційна дохідність = (виручка − операційні витрати) / усі вкладення;
• чиста дохідність = операційний дохід після податків / усі вкладення.

Тепер змоделюємо інвестицію в двокімнатну квартиру 44 м² на вторинному ринку. Ринкові дані взято з таблиці 1, а структуру витрат задано як ілюстративні припущення, які кожен інвестор має замінити власними:

• придбання: ціна 967 тис. зл., податок PCC 2% (19,3 тис. зл.), нотаріус, збори й посередник - близько 1% (9,7 тис. зл.), меблі та обладнання - 90 тис. зл.; разом 1,086 млн. Зл.;
• постійні витрати: комунальні й адміністративні платежі й Інтернет - 12 тис. зл., страхування, податок на нерухомість і бухгалтерія - 5 тис. зл. на рік;
• змінні витрати: комісії платформ і управління - 25% виручки, прибирання й матеріали - 12%, резерв на ремонт - 5%, спрощений податок - 8,5%.

Таблиця 2. Від виручки до чистого доходу, зл./рік

Результат різко відрізняється від рекламного. Операційні витрати забрали 59% виручки, і з «вітринних» 10,2% (виручка до ціни квартири) лишилося 3,7% операційної та 2,9% чистої дохідності на всі вкладені кошти (рис.1). Це порівнянне з валовою (до витрат) дохідністю довгострокової оренди, яка вимагає значно менше зусиль. Саме з цією цифрою, а не з 10%, слід порівнювати альтернативні вкладення.

Рис.1. Дохідність на різних етапах розрахунку, %

Джерело: розрахунки за даними [2; 4; 5].

Результат чутливий до вихідних припущень:

• заповнюваність 46% (на 10 п.п. нижча) дає чисту дохідність 2,1%, а 66% - 3,7%;
• купівля новобудови за 34,9 тис. зл./м² (близько 1,53 млн зл за 44 м²) при тій самій виручці знижує чисту дохідність приблизно до 1,9%, якщо вища ціна не компенсується вищими тарифами.

Окремо слід говорити про приріст вартості. Зростання цін на нові квартири на 12% за рік може перекрити поточну дохідність, але це нереалізований результат: його не гарантує динаміка минулих років, а продаж потребує нових витрат. Практичні висновки для оцінки реальної рентабельності:

• рахуйте дохідність від усіх вкладень, а не лише від ціни квартири;
• орієнтуйтеся на медіанні показники ринку й заповнюваність у міжсезоння, а не на найкращі оголошення;
• складайте окремий бюджет витрат і перевіряйте його на гірших сценаріях;
• враховуйте регуляторні ризики: Airbtics нині оцінює регулювання в Закопаному як лояльне [4], проте правила короткострокової оренди можуть змінитися;
• порівнюйте чистий результат із безризиковими альтернативами.

Отже, курортна нерухомість може бути прибутковою, але реальну рентабельність визначає не рекламна цифра, а модель витрат, заповнюваності та вхідної ціни. Матеріал має інформаційний характер і не є інвестиційною порадою.

Список використаних джерел

1. Nowe mieszkania na sprzedaż Zakopane. URL: https://rynekpierwotny.pl/s/nowe-mieszkania-zakopane/.
2. Mieszkania 2-pokojowe na sprzedaż Zakopane. URL: https://adresowo.pl/mieszkania/zakopane-m/fp2.
3. Moskała M. Ceny lokali w górach 2026 - ile kosztuje metr w Zakopanem, Szczyrku i Białce? URL: https://blog.ongeo.pl/ceny-mieszkan-gory-zakopane-szczyrk-bialka-2026.
4. Airbnb Revenue in Zakopane: 2026 Short-Term Rental Data & Insights. URL: https://airbtics.com/annual-airbnb-revenue-in-zakopane-poland/.
5. Property Prices in Zakopane, Poland. URL: https://www.numbeo.com/property-investment/in/Zakopane-Poland.