Юрій Миронов

Курортна нерухомість Українських Карпат під час війни: чи залишається гірський регіон привабливим для інвесторів?

01.11.2026

Здавалося б, повномасштабна війна мала поставити хрест на інвестиціях у курортну нерухомість: ризики очевидні, горизонти планування скорочені, а значна частина ринків працює обережно або «заморожена». Проте Карпати стали винятком.

курортна нерухомість Буковелю

У травні 2026 року медіанна ціна квадратного метра в київських новобудовах становила 57300 грн., або близько 1300 дол. США (без ремонту), тоді як у Буковелі якісні комплекси комфорт- і бізнес-класу стартують від 2500 дол. за метр уже з ремонтом, а в окремих апарт-готельних форматах ціна сягає 6000 дол. [3; 4].

Чи означає це, що гірський регіон залишається привабливим для інвесторів, чи ми бачимо ціновий перегрів? Спробуємо відповісти на прикладі найбільшого гірськолижного курорту країни.

  • Перша причина - брак альтернатив. Валютні депозити майже не дають дохідності, гривневі інструменти несуть валютний ризик, фондового ринку фактично не існує, а готівка під час війни перестала бути спокійним варіантом. Тому нерухомість знову стала для приватного інвестора зрозумілою мовою збереження капіталу, проте вже не як київська квартира під оренду, а як продукт із готельним доходом у відносно безпечному регіоні. Після 2022 року частина капіталу рушила на захід країни - далі від фронту й ближче до рекреації.
  • Друга причина - стійкий внутрішній попит. За даними, наведеними в аналітиці ринку, у 2024 році половина українців, які планували відпустку, обрали відпочинок в Україні, а у 2025-му - вже 85%. Туристичний збір Поляницької громади, на території якої розташований курорт Буковель, у 2024 році становив 21,9 млн. грн., що на 101% більше, ніж роком раніше; лише за 11 місяців 2025 року громада зібрала 32,2 млн. грн. [3]. Це приблизно на 47% перевищує показник усього 2024 року (власний розрахунок). Помітна і соціальна складова: за інформацією курорту, станом на осінь 2025 року понад 24 тис. військових від початку повномасштабної війни провели тут тижневий відпочинок [2].

Операційні показники підтверджують, що йдеться не лише про «паперові» ціни. У першому кварталі 2025 року дохід на доступний номер (RevPAR) у Буковелі становив 109 дол. США (+27% до відповідного періоду попереднього року) за середнього тарифу номера 183 дол.; у Києві цей показник дорівнював 24 дол., у Львові - 35 дол. [3]. Поділивши RevPAR на тариф, отримуємо орієнтовне завантаження близько 60% (власний розрахунок). За доходом на номер Буковель приблизно в 4,5 раза випереджає столицю й утричі - Львів (рис.1).

RevPAR готелів у Буковелі, Львові та Києві
Рис.1. RevPAR готелів у Буковелі, Львові та Києві (І квартал 2025 р., дол. США)

Джерело: [3].

Саме цей операційний запас пояснює цінову премію, яку ринок закладає в карпатські об’єкти (таблиця 1).

Таблиця 1. Ціна квадратного метра: Київ і Буковель, 2026 р.

Сегмент Ціна за м2 Співвідношення до Києва
Київ, новобудови (медіана, травень 2026, без ремонту) 57300 грн. ≈ 1300 дол. США 1,0
Буковель, комфорт- і бізнес-клас (від, з ремонтом) від 2500 дол. США ≈ 1,8
Буковель, апарт-готелі (верхня межа) до 6000 дол. США ≈ 4,3

Джерело: [3; 4]; співвідношення - власні розрахунки автора.

Порівняння слід читати обережно: київська величина - це медіана для об’єктів без ремонту, тоді як буковельські - стартові чи максимальні значення для об’єктів з ремонтом. Проте навіть із цим застереженням різниця суттєва. Ціни на послуги в сезоні 2026 також не дешеві: у січні 2026 року денний ski-pass коштував 2050 грн., вечірнє катання після 16:00 - 800 грн., а проживання в номері для двох у готелях середнього сегмента - від 3500 грн. за ніч [1]. Взимку 2026 року відпочивальників не зупинила й енергетична криза: індустрія гостинності працювала на генераторах [2]. Водночас курорт інвестує у власний розвиток: з 2026 року розпочинається масштабна реконструкція центральної частини з новою головною площею.

Для інвестора ключове питання - не ціна за метр, а чиста дохідність. За оцінкою аналітиків, апартамент у Буковелі коштує 80-120 тис. дол. США, а чиста дохідність після витрат на управління, сервіс, енергетику та простої становить 7-9% на рік, проте лише за наявності сильного оператора й прозорої звітності [3]. Прості розрахунки показують, що це довгостроковий проєкт (таблиця 2).

Таблиця 2. Інвестиційна арифметика апартаменту в Буковелі

Показник Значення Примітка
Вартість апартаменту 80-120 тис. дол. США [2]
Чиста дохідність 7-9% річних [2]; після управління, сервісу, енергетики й простоїв
Чистий дохід ≈ 5,6-10,8 тис. дол. США на рік власний розрахунок (мін. × мін. і макс. × макс.)
Простий термін окупності ≈ 11-14 років власний розрахунок: 100 / 9 ≈ 11,1; 100 / 7 ≈ 14,3

Попри привабливі цифри, ризики лишаються суттєвими:

  • безпекові й енергетичні: Карпати не є зоною бойових дій, проте зимовий сезон 2026 року засвідчив залежність від генераторів і вразливість до перебоїв енергопостачання;
  • конкурентні: після відкриття кордонів частина українців знову поїде відпочивати до ЄС, Туреччини і Єгипту, а конкуренція між напрямками посилюватиметься; ще перед сезоном 2025 року опитування Ribas Hotels Group та Ribas Invest прогнозувало, що Буковель дещо знизить тарифи (приблизно на 15%) саме через конкуренцію [5];
  • цінові: премія до столичного ринку у 1,8-4,3 раза означає високий поріг входу та чутливість до корекції попиту;
  • операторські: без впізнаваного бренду, чіткої концепції та якісного сервісу об’єкт не вийде на розрахункові 7-9%.

Отже, відповідь на питання заголовку - «так, але з умовами». Карпатська курортна нерухомість приваблює інвесторів не завдяки війні, а попри неї: поєднання внутрішнього попиту, дефіциту інвестиційних інструментів і готельної моделі доходу сформувало в Буковелі власну цінову лігу. Водночас термін окупності 11-14 років і посилення конкуренції означають, що це інструмент збереження й поступового нарощення капіталу, а не швидкого заробітку. Найкращі позиції матимуть об’єкти з впізнаваністю, зрозумілою концепцією, якісним сервісом і оператором, здатним забезпечити стабільне завантаження.

Список використаних джерел

1. Бабенко М. Де сніг у радість: топ-5 зимових курортів України 2026 і що там варто спробувати. URL: https://thepage.ua/ua/news/de-snig-u-radist-top-5-zimovih-kurortiv-ukrayini-2026-sho-tam-varto-sprobuvati.
2. Бабенко М. Подорожі від блекаутів: топ напрямків зимового туризму в Україні та ціни 2026. URL: https://thepage.ua/ua/news/de-v-ukrayini-vidpochiti-v-tepli-ta-bezpeci-zimoyu-2026.
3. Кальник М. Буковель дорожчий за Київ: чому інвестори обирають Карпати. URL: https://nfront.org.ua/bukovel-dorozhchyi-za-kyiv-chomu-investory-obyraiut-karpaty/.
4. Мажара В. Буковель дорожчий за Київ: як Карпати стали новим центром інвестицій у нерухомість. URL: https://epravda.com.ua/biznes/karpati-ta-bukovel-yak-zrostaye-investiciyna-neruhomist-i-pributki-kurortu-822922/.
5. Семенюк Т. Курорти Одеси готуються підвищити ціни, а Буковель - навпаки: які прогнози на новий сезон. URL: https://thepage.ua/ua/news/lito-2025-kurorti-odesi-gotuyutsya-pidvishiti-cini-a-bukovel-navpaki-or/.