Миронов Ю.Б.

Ризики інвестування у курортну нерухомість: регуляторні зміни, сезонність і перенасичення ринку

17.03.2026

Інвестиції у курортну нерухомість традиційно вважаються одним із найпривабливіших способів поєднати пасивний дохід із перспективою зростання вартості активу. Апартаменти біля моря, гірські шале, глемпінг-котеджі та апарт-готелі в популярних туристичних локаціях щороку залучають тисячі приватних інвесторів, яких ваблять обіцянки стабільного орендного доходу та зростання капіталізації. Проте цей ринок приховує суттєві ризики, які нерідко залишаються «за кадром» в маркетингових буклетах забудовників і брокерів.

Глобальний ринок оренди нерухомості для відпочинку оцінювався у 2023 році приблизно в $51,5 млрд і продовжує зростати. Водночас зворотний бік цього росту - загострення конкуренції, посилення регуляторного тиску та зростаюча нерівномірність попиту між сезонами. У цьому матеріалі ми детально розглянемо три ключові групи ризиків, з якими зіштовхується кожен, хто розглядає курортну нерухомість як інвестиційний інструмент.

Регуляторні зміни: нові правила гри для інвесторів

Один із найменш передбачуваних ризиків для власника курортної нерухомості - це зміна законодавства. Упродовж 2022-2024 років у десятках міст і країн були введені суттєві обмеження на короткострокову оренду. Найгучніший приклад - Нью-Йорк, де набрав чинності Local Law 18, що фактично ліквідував тисячі оголошень на Airbnb за одну ніч. Схожі обмеження запровадили Барселона, Амстердам, Флоренція та ряд курортних міст Іспанії, де місцеві влади намагаються боротися з «overtourism» та зростанням цін на житло для місцевих мешканців.

Таблиця 1. Динаміка заповнюваності та пропозиції на глобальному ринку короткострокової оренди (2021-2025)

Джерело: складено на основі даних Lighthouse [2] та Key Data Dashboard [3].

Регуляторний ландшафт змінюється на всіх рівнях - від муніципальних постанов до державних законів. За даними аналітичної платформи Lighthouse, навіть попри посилення законодавства у 2024 році, загальний обсяг пропозиції на глобальному ринку короткострокової оренди зріс на 9% порівняно з 2023 роком - тобто регуляції поки що не зупинили приплив нових об’єктів, але суттєво підвищили юридичні та фінансові ризики для власників [2].

Не менш вагомими є будівельні та екологічні стандарти, дотримання яких стає дедалі жорсткішим у Європі й Північній Америці. Директива ЄС з корпоративної звітності зі сталого розвитку (CSRD), яка набула чинності в 2023 році, поширила вимоги до екологічної звітності на тисячі компаній, включаючи управляючі компанії в сфері нерухомості. У США різні штати впроваджують Building Performance Standards, що встановлюють конкретні цілі зі скорочення викидів. Невідповідність цим стандартам загрожує штрафами та обов’язковими дорогими реновациями.

Для українського ринку регуляторні ризики набувають додаткового виміру: умови воєнного часу суттєво ускладнюють прогнозування правил землекористування, будівельного контролю та оподаткування. За даними Property Times, у 2024 році ринок готельної нерухомості України функціонував в умовах перерозподілу попиту на захід країни та постійної трансформації умов ведення бізнесу - непередбачуваний регуляторний контекст залишається одним із ключових стримувачів інвестицій [1].

Таблиця 2. Основні групи ризиків для інвестора в курортну нерухомість

Варто пам’ятати: купуючи курортну нерухомість сьогодні, інвестор фактично робить ставку на те, що чинні правила гри збережуться щонайменше на горизонт окупності проєкту - зазвичай 7-12 років. Будь-яка регуляторна зміна в цьому проміжку здатна кардинально змінити фінансову модель.

Сезонність: невидима пастка для фінансових моделей

Сезонність - мабуть, найочевидніший, але водночас найбільш недооцінений ризик у курортних інвестиціях. Типовий пляжний курорт генерує 60-70% річного доходу впродовж 10-12 тижнів «гарячого» сезону. Решту часу - майже 9 місяців - власник змушений покривати всі фіксовані витрати (комунальні платежі, обслуговування, страхування, управлінські збори) із значно меншого грошового потоку або взагалі без нього.

Особливо показовою є ситуація в Буковелі - найпопулярнішому гірськолижному курорті України. Зимовий сезон 2024-2025 виявився невдалим через несприятливі погодні умови: знизився попит, скоротилась тривалість перебування гостей та середній тариф. Водночас у міжсезоння (весна-осінь) попит на групові та корпоративні бронювання дещо зріс - курорт намагається диверсифікувати завантаженість, але цей процес займає роки.

Проблему поглиблює зміна поведінки туристів після пандемії. Гості щораз частіше бронюють житло в останній момент - за 2-3 тижні до заїзду, а не за кілька місяців наперед, як раніше. Це унеможливлює надійне планування доходів. Власники вимушені або скорочувати мінімальний термін оренди (з 7 до 3 ночей), або погоджуватися на знижки. Обидва варіанти знижують загальну дохідність.

Американські дані красномовно ілюструють цю тенденцію: у серпні 2024 року завантаженість об’єктів короткострокової оренди у США була на 2% нижчою, ніж роком раніше, і на 5% нижчою порівняно з 2022 роком, - причому найгірші показники демонстрували пляжні регіони (Атлантичне узбережжя, Нова Англія). Лише «плечові» сезони - жовтень та листопад - почали показувати позитивну динаміку бронювань [3].

Для приватного інвестора, який взяв іпотеку або розстрочку на придбання курортного об’єкта, сезонна нерівномірність може обернутися реальними труднощами з обслуговуванням боргу. Фінансування в готельному та курортному сегменті в 2023-2024 роках стало помітно дорожчим: ставки зросли з менш як 4% до понад 7% у низці ринків, що суттєво скоротило маржинальність таких проектів.

Перенасичення ринку: коли пропозиція обганяє попит

Ейфорія від постковідного відновлення туризму у 2021-2022 роках спровокувала масовий вихід нових об’єктів на ринок. Платформи на зразок Airbnb та Booking.com опинилися переповнені пропозицією: кількість лістингів у США зросла з 1,1 млн у 2021 до 1,6 млн у 2024 році, тоді як зростання попиту значно відставало від пропозиції. Результат - падіння завантаженості та ерозія середнього добового тарифу (ADR).

Аналітики ринку фіксують, що перенасичення є реальним, але не універсальним явищем. За оцінками Lighthouse, уповільнення темпів приросту пропозиції у 2024 році порівняно з 2023-м пов’язане саме із комбінацією перенасичення та посилення регуляторного тиску - ринок намацує нову точку рівноваги [2].

В Україні перенасичення набуває специфічних рис. З 2022 року попит на рекреаційну нерухомість у Карпатах та Закарпатті стрімко зріс через внутрішньо переміщених осіб та зменшення можливостей для зарубіжного туризму. Це спровокувало хвилю нового будівництва: у Чернівецькій та Івано-Франківській областях площа розпочатого житлового будівництва у 2023 році зросла у 3,8 та 2,3 рази відповідно порівняно з 2022 роком. Однак цей попит є ситуативним і може різко скоротитися після завершення активної фази бойових дій, коли туристичні потоки знову переорієнтуються.

Середня інвестиція в українську курортну нерухомість за останні роки суттєво зросла - з $80-100 тис. за одиницю у 2022-2023 роках до $150-200 тис. сьогодні, а вартість квадратного метра в нових проєктах досягає $4,4-4,5 тис. на старті [1]. При цьому прогнозована прибутковість нових об’єктів знижується до 6-8% річних - що ставить під сумнів виправданість вхідної ціни на тлі зростаючих ризиків.

Як мінімізувати ризики: практичні рекомендації

Інвестування в курортну нерухомість не є апріорі поганою ідеєю - але воно вимагає набагато серйознішого аналізу, ніж, наприклад, придбання квартири в місті під довгострокову оренду. Перш ніж підписати договір, варто врахувати кілька ключових аспектів.

1. юридичний due diligence. Необхідно ретельно вивчити чинне законодавство конкретної локації щодо короткострокової оренди та отримати юридичний висновок щодо можливих регуляторних змін. Особливу увагу слід приділити містобудівній документації та зонуванню ділянки;
2. аналіз реальної сезонності. Не слід покладатися на цифри, надані забудовником або управляючою компанією: потрібно самостійно дослідити дані про завантаженість аналогічних об’єктів у цій локації за останні 2-3 роки (зокрема через відкриті платформи AirDNA, Mashvisor, Key Data). Фінансова модель має бути побудована на консервативному сценарії - 40-50% заповнюваності на рік;
3. оцінка конкурентного середовища. Кількість діючих та запланованих об’єктів у радіусі 5-10 км. від вашого майбутнього активу є критичним показником. Зростаючий надлишок пропозиції безпосередньо тисне на ціни та заповнюваність;
4. диверсифікація. Найменш вразливими виявляються об’єкти, здатні залучати клієнтів у різні сезони: курорти з розвиненою зимовою та літньою інфраструктурою, SPA-комплекси, wellness-центри, об’єкти поблизу природних атракцій, що працюють цілорічно. Саме такі формати демонструють найвищу стійкість в умовах ринкової волатильності.

Нарешті, необхідно чесно оцінити горизонт інвестування. Якщо ви плануєте отримати прибуток через 2-3 роки - курортна нерухомість з великою ймовірністю не виправдає очікувань. Цей інструмент орієнтований на довгострокових інвесторів із горизонтом 8-12 років та запасом ліквідності для покриття «сухих» сезонів.

Висновок

Курортна нерухомість залишається цікавим, але складним інвестиційним інструментом. Регуляторні зміни здатні в одну мить перекреслити бізнес-модель. Сезонність вимагає значного запасу ліквідності та терпіння. Перенасичення ринку тисне на дохідність у популярних дестинаціях. Розуміння цих ризиків - необхідна умова для прийняття зваженого рішення. Інвестор, який чесно оцінює ці виклики ще до підписання договору, має значно більше шансів на успіх, аніж той, хто орієнтується лише на оптимістичні прогнози в рекламних матеріалах.

Список використаних джерел

1. Настич І. Ринок готельної нерухомості України у 2024 році: перерозподіл попиту, зростання ADR. URL: https://propertytimes.com.ua/gostinichnaya_nedvizhimost/rinok_gotelnoyi_neruhomosti_ukrayini_u_2024_rotsi_pererozpodil_popitu_zrostannya_adr.
2. The State of the Vacation and Short-Term Rental Market in 2025. URL: https://www.mylighthouse.com/resources/blog/short-term-rental-market.
3. U.S. August 2024 Vacation Rental Performance. URL: https://www.keydatadashboard.com/blog/u-s-august-overview-2024-summer-short-term-rental-performance-was-lacking-but-late-fall-is-pacing-ahead.