Юрій Миронов

Розвиток ринку курортної нерухомості Центральної та Східної Європи

10.09.2026

Відновлення міжнародного туризму та зростання інвестиційної активності формують сприятливі передумови для розвитку ринку курортної нерухомості Центральної та Східної Європи у 2025-2026 роках. На тлі підвищення цін, обмеженої пропозиції та активізації іноземного попиту особливого значення набувають перспективи окремих прибережних і озерних курортів регіону.

Ринок курортної нерухомості Центральної та Східної Європи у 2025-2026 роках демонструє стійку висхідну динаміку, що спирається на рекордне відновлення міжнародного туризму. За даними Всесвітньої туристичної організації (UN Tourism), у 2025 році зафіксовано історичний максимум - 1,52 млрд. міжнародних туристичних прибуттів (+4%), що перевищує допандемійний рівень 2019 року. Тенденція продовжилась і в 2026 році: за перший квартал зареєстровано 307 млн. прибуттів (+2%), причому Європа показала один із найкращих результатів у світі - 130 млн. прибуттів (+4%), а субрегіон Центральної та Східної Європи консолідував відновлення з приростом близько 6% [7]. Туристичний потік залишається головним драйвером попиту на курортну нерухомість: узбережжя Чорного, Адріатичного та Балтійського морів, а також озерні курорти регіону дедалі активніше приваблюють як відпочивальників, так і інвесторів.

Ціновий тиск на ринку нерухомості посилюється по всьому регіону. З 2015 року середня вартість житла в ЄС зросла майже на 65%, а в Польщі - на рекордні 76%, що зробило країну одним із найбільш «перегрітих» ринків континенту. У 2026 році темпи річного подорожчання в окремих курортних напрямках перевищують 20%: Угорщина лідирує з показником +21,2% (переважно за рахунок попиту на нерухомість навколо озера Балатон), Хорватія демонструє приріст +16,1% на тлі активного туристичного сезону на Адріатиці, а Кіпр, який часто розглядають як середземноморський орієнтир для курортних ринків регіону, показав +10,8% лише за перший квартал (див. таблицю 1).

Таблиця 1. Динаміка цін на нерухомість в окремих курортних напрямках ЦСЄ

Джерело: складено за даними [1; 4; 6].

Болгарське Чорноморське узбережжя переживає у 2026 році помітне пожвавлення: туристична галузь орієнтується на один із найкращих сезонів за останні роки, а зростання турпотоку супроводжується підвищеною активністю покупців нерухомості. Пропозиція привабливих об’єктів у популярних локаціях скорочується, і ринок стає дедалі напруженішим до кінця літа. Курортна нерухомість дедалі частіше сприймається не як актив для відпочинку, а як інструмент інвестування «під здачу», особливо у Варні, де дефіцит сучасного житла формує стабільний попит на новобудови, а також в автентичних, менш перевантажених напрямках на кшталт Созополя чи Поморіє. Румунське узбережжя та балтійське узбережжя Польщі демонструють подібну логіку розвитку, хоча й з нижчою інтенсивністю через менш розвинену туристичну інфраструктуру.

Окремим і дедалі помітнішим фактором попиту в регіоні є українські покупці. За оцінками європейських рієлторських асоціацій, громадяни України входять до числа найактивніших іноземних покупців нерухомості в окремих сегментах ринку Центральної та Східної Європи, а середній бюджет угоди становить від 80 до 200 тис. євро - це сегмент доступного житла, придатний як для інвестицій, так і для власного проживання. Частина попиту формується українцями, які вже проживають за кордоном тимчасово або постійно і розглядають купівлю як логічну альтернативу оренді.

Серед ключових факторів розвитку ринку курортної нерухомості регіону у 2026 році можна виокремити такі:

• відновлення та подальше зростання міжнародних туристичних потоків після циклу «перепочинку» 2022-2023 років;
• обмежену пропозицію якісних об’єктів у прибережній смузі та навколо популярних озер, що посилює конкуренцію покупців;;
• зростання будівельних витрат, що підвищує вартість нових проєктів;
• підвищений інтерес іноземних інвесторів, включно з українськими покупцями та релокантами;
• розвиток інфраструктури за підтримки програм ЄС, що підвищує інвестиційну привабливість другорядних курортних напрямків.

Порівняльні орієнтовні характеристики основних курортних сегментів htusjye узагальнено в таблиці 2. Найдорожчим залишається адріатичне узбережжя Хорватії, орієнтоване на покупців із ЄС і Великої Британії; найдоступнішим - болгарське Чорномор’я, де фіксується найвища очікувана дохідність оренди завдяки поєднанню низького входу та стабільного турпотоку.

Таблиця 2. Порівняльна характеристика курортних сегментів нерухомості ЦСЄ, 2026 р.

Джерело: складено на основі [2; 3; 5].

Водночас ринок стикається з ризиками: зростання вартості будівництва й дефіцит земельних ділянок у прибережній смузі обмежують нове пропонування, тоді як геополітична напруженість (зокрема, конфлікт на Близькому Сході) уже скоригувала прогноз UN Tourism щодо приросту світових прибуттів у 2026 році на 1-2% вниз. Додатковим викликом залишається потреба у збалансованому регулюванні забудови узбереж з огляду на екологічну стійкість та збереження природних територій.

Загалом, ринок курортної нерухомості Центральної та Східної Європи входить у 2026-2027 роки з позитивною динамікою: рекордні туристичні потоки, обмежена пропозиція та зростаючий інтерес іноземних, зокрема українських, інвесторів формують основу для подальшого зростання цін і диверсифікації напрямків - від традиційних Хорватії та Болгарії до менш розкручених локацій на Балтиці та в Румунії.

Список використаних джерел

1. Квартири на Кіпрі подорожчали на 10,8% за рік. URL: https://www.fixygen.ua/news/20260727/tsini-na-kvartiri-na-kipri-zrosli-na-108-inozemtsi-stanovlyat-ponad-40-popitu.html.
2. Літній сезон 2026 року в Болгарії: туризм повертається, ціни зростають, ринок нерухомості відновлюється. URL: https://www.bulgariastreet.com.ua/litniy-sezon-2026-roku-v-bolhariyi-turyzm-povertayetsya-tsiny-zrostayut-rynok-nerukhomosti-vidnovlyuyetsya.
3. Нерухомість за кордоном: куди найчастіше інвестують українці. URL: https://glavnoe.in.ua/news/neruhomist-za-kordonom-kudy-najchastishe-investuyut-ukrayinczi.
4. Пристанська Н. Ціни на житло в Європі летять вгору: які країни «перегріли» ринок найбільше. URL: https://24tv.ua/realestate24/zhitlo-yevropi-yakih-krayinah-naybilshe-zrosli-tsini-2026_n3051398.
5. П’ятницький С. Інвестування в нерухомість Болгарії - все, що треба знати про купівлю квартири під інвестицію в 2026. URL: https://redwall.com.ua/ua/blog/investicii-neruhomist-bolgariya-5-pytan.
6. Шевченко А. В яких країнах ЄС найбільше зросли ціни на житло за останні 10 років. URL: https://abiznes.com.ua/v-iakykh-krainakh-yes-naybilshe-zrosly-tsiny-na-zhytlo-za-ostanni-10-rokiv-10014/.
7. World Tourism Barometer. 2026. Vol.24. Issue 2.