Юрій Миронов

Капіталізація туристичної привабливості: як туристичні потоки формують вартість курортної нерухомості

24.10.2026

Курортна нерухомість - актив особливого типу: її ціна лише частково залежить від стін, площі й ремонту. Головну частину вартості формує місце, тобто здатність території щодня притягувати людей, готових платити за море, гори, клімат і сервіс.

Економісти називають це капіталізацією туристичної привабливості: очікувані вигоди від туристичного попиту перетворюються на сьогоднішню ціну квадратного метра. У формулі механізм простий: вартість об’єкта дорівнює чистому операційному доходу, поділеному на ставку капіталізації. Туристичні потоки діють на обидва елементи. Вони підвищують дохід через заповнюваність і ціну доби, а також знижують ставку, бо стабільний попит робить дохід передбачуваним.

Ілюстративний розрахунок (умовні числа): за доходу 20 тис. євро на рік і ставки 5% об’єкт коштує 400 тис. євро. Якщо дохід зріс на 10%, а ставка знизилась до 4,5%, вартість становитиме близько 489 тис. євро, тобто на 22% більше за незмінної площі й стану будівлі.

Перевірити механізм зручно на Майорці, найбільшому з Балеарських островів і одному з найвідоміших курортів Західного Середземномор’я (Іспанія).

За даними Національного інституту статистики Іспанії (INE), у січні-липні 2026 р. Балеари прийняли 9,16 млн. іноземних туристів, що на 1,8% більше, ніж торік, а їхні витрати сягнули 12,3 млрд. євро (+5,7%) [1]. Витрати зростають утричі швидше, ніж кількість гостей: за власним розрахунком, на одного туриста вони збільшилися приблизно на 3,8%. Майорка у 2025 р. зафіксувала 13,58 млн. прибуттів проти 13,38 млн. у 2024 р. [2], тобто приріст становить лише 1,5%. Потік майже вийшов на плато, а ціни - ні. Середня ціна житла на Балеарах у першому півріччі 2026 р. становила 3 173 євро/м², на 9,3% більше, ніж рік тому [3]. У Пальмі за оцінкою Gloval у другому кварталі ціна склала 4 351 євро/м² (+11,51%) [4]. За дослідженням Steinbeis Transfer Institute (CRES), середня ціна пропозиції на острові досягла 7 370 євро/м² (+9,8%) [5]. Різниця між цими цифрами методологічна: Grupo ST охоплює новий і вторинний фонд усіх островів [3], а CRES враховує ціни пропозицій у регіонах із сильною туристичною присутністю [5]. Порівнювати їх між собою некоректно, проте всі три показують зростання на 9-12% за майже стабільної туристичної бази.

Ключові показники зведено до таблиці 1.

Таблиця 1. Туристичні й ринкові показники Майорки та Балеар

Звідси висновок для теорії капіталізації: ціну курортного метра визначає не стільки кількість туристів, скільки їхня платоспроможність і нееластична пропозиція. Балеари вже мають середню ціну житла на 46% вищу за іспанську й поступаються лише Мадриду (рис.1).

Рис.1. Середня ціна житла, євро/м², перше півріччя 2026 р.

Джерело: [3].

Окрім потоків, на капіталізацію працюють ще три чинники:

1. Дефіцит пропозиції. Нових будинків надходить менше, ніж потрібно ринку, тому попит зміщується на вторинний ринок, де вибір теж обмежений [3].
2. Регуляторна рента. Нові ліцензії на туристичну оренду видаються обмежено, тож 17 034 чинні ліцензії станом на травень 2026 р. [2] стають окремим дефіцитним ресурсом. Він підвищує дохідність наявних об’єктів і, відповідно, їхню ціну.
3. Міжнародний капітал. Джерело характеризує ринок як такий, що формується за рахунок міжнародного попиту [2]. Це зменшує залежність цін від місцевих доходів.

Є й зворотний бік. У Пальмі у другому кварталі 2026 р. кількість продажів скоротилася на 24,96% до 1 031 угоди, тоді як ціни зросли на 11,51% [4]. Це ознака тонкого ринку, де ціну тримає дефіцит, а не обсяг угод. Така ціна чутливіша до шоків: зміни відсоткових ставок, регулювання чи туристичного перевантаження. Grupo ST очікує спокійнішого кінця 2026 р., але через обмежену пропозицію не прогнозує різкої зміни тренду [3]. Є й соціальний вимір: у середньому по Іспанії купівля типової квартири площею 90 м² (близько 195 тис. євро) потребує майже восьми річних зарплат [3]. Тож капіталізація привабливості має політичну межу. Коли місцеві жителі не можуть купити житло у власному місті, регулятор обмежує туристичну пропозицію, і приріст цін дедалі більше залежить від його рішень, а не лише від кількості гостей.

Для українських курортних територій, зокрема Карпат, «урок» полягає не в копіюванні цифр, а в логіці:

• Капіталізація починається з вимірюваності: інвестор знижує ставку лише там, де є надійна статистика заповнюваності, витрат і сезонності.
• Довгострокова вартість залежить від правил землекористування та ліцензування, які визначають, чи збережеться привабливість території.
• Варто орієнтуватися на якість потоку, тобто витрати на одного гостя, а не лише на кількість відвідувачів.

Без цього зростання цін на курортну нерухомість ризикує перетворитися на спекулятивну бульбашку, а не на капіталізацію реальної туристичної цінності.

Отже, стійке зростання вартості курортної нерухомості можливе лише за умови збалансування інвестиційної привабливості, якості туристичного попиту, обмежень природного середовища та житлових потреб місцевих громад.

Список використаних джерел

1. The Balearic Islands Receive 9.16 Million International Tourists Until July, 1.8% More. URL: https://en.arabalears.cat/business/the-balearics-receive-9-16-million-international-tourists-until-july-1-8-more_1_5837151.html.
2. Mallorca Property Market 2026: Prices, Trends and Transactions. URL: https://www.mallorca.com/en/advice/property/buying/mallorca-property-market.
3. Mallorca Property: Balearic Prices Hit €3,173/m². URL: https://www.mallorca.com/en/magazin/news/balearic-property-prices-mallorca--06-32.
4. Mallorca: Palma Homes Hit €4,351/m² as Sales Fall. URL: https://www.mallorca.com/en/magazin/news/palma-home-prices-sales-fall.
5. Mallorca Property Investment: Where to Buy and What to Check. URL: https://www.mallorca.com/en/advice/property/buying/investing-mallorca.