Миронов Ю.Б.

Диверсифікація інвестицій у курортну нерухомість: стратегії зниження ризиків

05.04.2026

Курортна нерухомість давно перестала бути привілеєм великих інституційних інвесторів - сьогодні це доступний і прибутковий інструмент для широкого кола вкладників. Водночас будь-яка інвестиція несе ризики, а у сфері туристичного та оздоровчого майна вони особливо різноманітні: від сезонних коливань попиту до регуляторних змін і валютної нестабільності. Ключовий спосіб захиститися від цих загроз - грамотна диверсифікація портфеля.

У цій статті розглянемо основні стратегії розподілу вкладень у курортну нерухомість і з’ясуємо, які підходи найефективніше знижують ризики без суттєвої втрати дохідності.

Чому диверсифікація критична для курортних інвестицій

Готельно-курортний сегмент - один із найдинамічніших у світовій нерухомості. За даними JLL Hotels & Hospitality Group, глобальний обсяг інвестицій у готельну галузь у 2024 році становив 57,3 млрд. дол. США - на 7% більше, ніж роком раніше, а на 2025 рік аналітики прогнозують зростання ще на 15-25% [1]. Водночас глобальний ринок велнес-економіки, куди входять курортні та оздоровчі об’єкти, досяг у 2024 році рекордних 6,8 трлн. $ і зростає темпами 7,6% щорічно, що вдвічі перевищує середньосвітовий приріст ВВП [2].

В Україні картина не менш цікава. Агентство Interfax-Україна повідомляє, що середній інвестиційний чек у проєкти курортної нерухомості зріс із 80-100 тис. $ до 150-200 тис. $ за юніт лише за два роки - з 2022 по 2024 рік. Декларована дохідність апарт-готелів у Карпатському регіоні та на Закарпатті становить 10-15%, хоча реалістична оцінка оператора ринку - близько 7% річних [3].

Проте, висока дохідність нерозривно пов’язана з підвищеними ризиками. Готельні активи значно більш чутливі до економічних циклів, ніж, наприклад, офісна або складська нерухомість: доходи можуть суттєво падати в кризові часи, в міжсезоння, або через зовнішні шоки - пандемії, воєнні конфлікти, регуляторні заборони. Диверсифікація дозволяє розподілити ці ризики між різними типами активів, географічними ринками та форматами отримання доходу.

Основні стратегії диверсифікації

1. Географічна диверсифікація

Найбільш очевидна стратегія - розподіл вкладень між кількома локаціями. Для українського інвестора це може означати одночасну присутність у Карпатському регіоні та, після відновлення, у Причорноморських курортах. Для міжнародного портфеля - поєднання активів у різних країнах із різним туристичним сезоном. Наприклад, об’єкт у гірській місцевості зі пік-сезоном взимку органічно доповнює морський курорт, основне навантаження якого припадає на літо.

Дані Nareit (Асоціації інвестиційних фондів нерухомості США) підтверджують ефективність цього підходу: REITs готельно-курортного сектору мають низьку кореляцію з іншими класами активів, що робить їх ефективним інструментом зниження загального портфельного ризику [4]. Станом на кінець 2024 року дивідендна дохідність REITs у секторі готелів і курортів становила 5,6%, а фонди відновили обсяг виплат до 2,3 млрд. дол. на рік після провалу 2020-го, коли виплати впали до 1,3 млрд. дол.

2. Диверсифікація за форматом активу

Навіть у межах одного регіону можна суттєво знизити ризики, поєднуючи різні формати: апарт-готелі, котеджні містечка, велнес-комплекси та об’єкти екотуризму. Кожен із них реагує на ринкові зміни по-різному. Наприклад, велнес-нерухомість демонструє стабільне зростання: за інформацією Global Wellness Institute, цей сегмент розширюється на 19,5% щорічно - це найшвидший темп серед усіх секторів велнес-економіки [2].

Для менш капіталомістких інвесторів доступний шлях через формат короткострокової оренди: об’єкти на платформах типу Airbnb або Booking.com дозволяють гнучко керувати ціноутворенням залежно від попиту. Поряд із цим слід враховувати посилення регулювання: у 2024 році глобальний ринок короткострокової оренди, незважаючи на законодавчі обмеження в багатьох містах, все ж зріс на 9% за обсягом пропозиції - що підтверджує стійкість сегменту, але й загострює конкуренцію.

Таблиця 1. Порівняння основних стратегій диверсифікації у курортній нерухомості

Стратегія	Ризик	Очікувана дохідність	Ліквідність
Географічна диверсифікація	Середній	7-12% річних	Середня
Мультисегментний портфель (апарт-готелі + котеджі)	Середній	8-15% річних	Середня
REITs (фонди нерухомості)	Низький	5-7% дивідендів	Висока
Вeлнес-нерухомість (SPA, оздоровчі комплекси)	Середній-Високий	10-18% річних	Низька-Середня
Короткострокова оренда (Airbnb-формат)	Середній	8-14% річних	Висока

Джерела: [1; 4].

3. Диверсифікація за часовим горизонтом і типом доходу

Профіль ризику суттєво залежить від того, на який строк і який тип доходу орієнтується інвестор. Стратегія buy-and-hold (купити й утримувати) підходить для отримання стабільного рентного доходу та збереження капіталу. Стратегія build-and-sell (побудувати й продати) орієнтована на реалізацію приросту вартості після виходу на ринок. Поєднання обох підходів у портфелі дозволяє балансувати між поточним грошовим потоком і довгостроковим зростанням вартості активів.

Окремо варто виділити вхід через фонди нерухомості (REITs або українські аналоги інститутів спільного інвестування). Цей формат забезпечує максимальну ліквідність і знижений поріг входу, дозволяючи навіть невеликому інвестору мати частку в диверсифікованому портфелі курортних активів.

Управління ризиками: ключові загрози та інструменти захисту

Навіть добре диверсифікований портфель не гарантує повного захисту від усіх негараздів. Розуміння природи кожного типу ризику - перший крок до ефективного управління ним.

• Сезонний ризик є, мабуть, найочевиднішим для курортної нерухомості. Гірськолижні курорти здебільшого порожніють влітку, морські - взимку. Для боротьби з цим ризиком досвідчені оператори формують пропозицію цілорічних активностей: SPA-процедури, корпоративні заходи, фестивалі - усе це дозволяє підтримувати завантаженість в міжсезоння. Поєднання в портфелі активів із різним сезонним профілем суттєво вирівнює грошовий потік.
• Ринковий ризик перенасичення - серйозна загроза для популярних напрямків. В Україні, за аналітикою Apartel Resorts, у 2024 році було анонсовано понад 30 нових курортних проєктів, тоді як фактично відкрилися лише 7-8 [3]. Затримки будівництва на 6-12 місяців суттєво стримують ринок і впливають на довіру інвесторів. Відповідь на цей ризик - ретельний due diligence репутації забудовника і вибір ринків із обмеженою новою пропозицією.
• Регуляторний ризик зростає по всьому світу: від муніципальних обмежень на короткострокову оренду у великих містах до жорсткіших екологічних вимог. Диверсифікація між різними юрисдикціями та форматами оренди (короткострокова/довгострокова) частково нейтралізує цю загрозу.
• Операційний ризик пов’язаний із якістю управління об’єктом. Готельно-курортна нерухомість - це бізнес, а не пасивна оренда квартири. Від ефективності операційного менеджменту залежить до 30-40% кінцевого результату. Вибір досвідченої керуючої компанії або бренд-оператора є критичним фактором успіху.

Таблиця 2. Ключові ризики курортних інвестицій та стратегії їх мінімізації

Тип ризику	Прояв	Стратегія мінімізації
Сезонний	Падіння завантаженості взимку / влітку	Диверсифікація між гірськими та морськими напрямками
Ринковий	Зниження RevPAR при перенасиченні ринку	Вибір локацій з обмеженою пропозицією нових об’єктів
Регуляторний	Обмеження короткострокової оренди	Диверсифікація по юрисдикціях і форматах оренди
Операційний	Зростання витрат на управління та ремонт	Партнерство з досвідченою керуючою компанією
Валютний	Коливання курсу при конвертації доходів	Інвестиції в різних валютних зонах (USD, EUR, UAH)

Складено на основі даних [1; 3; 4].

Практичні поради для формування диверсифікованого портфеля

Формуючи портфель курортних інвестицій, варто дотримуватися кількох базових принципів.

1. не варто концентрувати більше 30-40% капіталу в одному регіоні або форматі. Навіть якщо один напрямок зараз демонструє надвисоку дохідність, ризик разового невдалого вкладення може знецінити весь результат.
2. баланс між ліквідними та неліквідними активами. Включення до портфеля фондів нерухомості (REITs) або часток у диверсифікованих апарт-готелях дозволяє у разі потреби швидко вийти з позиції без значних дисконтів.
3. інвестування в об’єкти з розвиненою інфраструктурою. Наявність SPA, ресторану, зони відпочинку, спортивних майданчиків суттєво підвищує привабливість об’єкту та його стійкість до сезонних коливань. Це підтверджується і глобальними тенденціями - до 40% виручки сучасних lifestyle-готелів формується за рахунок позакімнатних послуг - велнес, гастрономії, розваг.
4. врахування валютної складової. Для українських інвесторів оптимальним є поєднання активів у гривні (Карпатський регіон) та євро або доларах (зарубіжні напрямки). Це захищає від девальвації та диверсифікує джерела доходу.
5. регулярний перегляд складу портфеля. Ринок курортної нерухомості динамічний: напрямки, які сьогодні генерують надприбутки, можуть завтра зіткнутися з перенасиченням або регуляторними обмеженнями. Щорічний аудит портфеля та готовність до ребалансування - запорука довгострокового успіху.

Диверсифікація у курортній нерухомості - це не просто модна рекомендація, а перевірений інструмент збереження та примноження капіталу. Поєднання географічного розподілу, різних форматів активів і горизонтів інвестування дозволяє отримувати привабливу дохідність, суттєво знижуючи при цьому вразливість до ринкових потрясінь. На тлі глобального зростання інтересу до велнес-туризму та курортної нерухомості грамотно структурований портфель стає надійним фундаментом для фінансового добробуту на роки вперед.

Список використаних джерел

1. Global Hotel Investment Outlook 2026 / Jones Lang LaSalle IP, Inc. URL: https://www.jll.com/en-us/insights/market-outlook/global-hotel-investment.
2. Global Wellness Economy Monitor 2025 / Global Wellness Institute. URL: https://globalwellnessinstitute.org/industry-research/2025-global-wellness-economy-monitor/
3. Середня інвестиція в українську курортну нерухомість зросла до $150-200 тис. / Interfax-Україна. URL: https://interfax.com.ua/news/economic/1105600.html.
4. Lodging/Resorts REITs: Focus on High Quality Assets in Prime Locations / Nareit. URL: https://www.reit.com/news/articles/lodgingresorts-reits-focus-on-high-quality-assets-in-prime-locations.